Le bail en RPA et vos droits de locataire
En résidence privée pour aînés (RPA), vous êtes locataire : vous avez les mêmes droits que tout autre locataire, plus des règles propres aux services offerts.[6] Voici l'essentiel sur le bail, l'annexe des services, les augmentations et la fin du bail, d'après le Tribunal administratif du logement (TAL).
Mis à jour le 18 octobre 2026 par l'équipe Radar RPA. Ce guide résume des renseignements publics ; il ne remplace pas un avis juridique.
1. Le bail : un formulaire obligatoire
La résidence doit utiliser le formulaire de bail obligatoire du TAL. C'est aussi le cas pour une personne qui quitte la maison ou le condo dont elle était propriétaire.[1] Avant de signer un bail avec la RPA, un locataire doit s'assurer d'avoir mis fin correctement à son bail actuel (voir la section 5).[1]
Le TAL est le tribunal spécialisé auquel les aînés et les propriétaires peuvent s'adresser pour connaître leurs droits et régler leurs désaccords au sujet du bail. Il n'a pas compétence sur les CHSLD, les ressources intermédiaires ni les ressources de type familial, qui suivent d'autres règles.[1]
2. L'annexe des services
Les services offerts par la résidence doivent être énumérés dans l'annexe obligatoire qui accompagne le bail. Le propriétaire doit y préciser le coût individuel de chacun des services qui se rattachent à la personne du locataire, par exemple :[1]
- les repas ;
- l'assistance pour les déplacements, l'habillage, l'alimentation et le bain ;
- la distribution et la prise de médicaments ;
- les soins infirmiers.
Ces services peuvent être utilisés de façon temporaire ou permanente, selon vos besoins et à votre demande. Au décès du locataire ou après un avis écrit mettant fin au bail, seuls les services rattachés à la personne véritablement fournis doivent être payés.[1]
La résidence doit offrir et maintenir, pendant toute la durée du bail, tous les services prévus au bail et à ses annexes, sans augmentation de coût ni diminution d'intensité.[2]
Conseil : gardez précieusement une copie du bail et de son annexe. L'annexe sert aussi à calculer la partie du loyer admissible au crédit d'impôt pour maintien à domicile (voir le guide sur l'aide financière).[5]
3. Les obligations de chacun
| La résidence doit | Le locataire doit |
|---|---|
| Fournir des services de qualité, conformes aux lois et règlements | Payer le loyer |
| Fournir un logement en bon état, l'entretenir et le réparer | Garder le logement propre et signaler toute défectuosité importante |
| Procurer un milieu de vie paisible | Ne pas troubler la paix des autres locataires |
Source : TAL.[1]
4. Augmentation de loyer et modification du bail
Au renouvellement, le propriétaire peut demander de modifier le bail, par exemple le coût des services, la durée ou le loyer total. Il doit envoyer un avis écrit dans le délai qui s'applique :[1]
| Durée du bail | Délai pour envoyer l'avis |
|---|---|
| 12 mois ou plus | 3 à 6 mois avant la fin du bail |
| Moins de 12 mois | 1 à 2 mois avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | 1 à 2 mois avant la modification demandée |
| Bail d'une chambre | 10 à 20 jours avant la fin du bail ou la modification |
À la réception de l'avis, vous avez un mois pour répondre :[1]
- accepter et renouveler ;
- refuser la modification et renouveler, par écrit. Le propriétaire a alors un mois pour demander au TAL de fixer le loyer ; sinon, le bail est renouvelé sans modification ;
- quitter le logement, en l'avisant par écrit.
Attention : si vous ne répondez pas dans le délai d'un mois, le bail est automatiquement renouvelé avec les modifications demandées. Exception : le TAL ne peut pas fixer le loyer d'un logement situé dans un immeuble construit depuis 5 ans ou moins si le bail le mentionne ; le locataire qui refuse doit alors déménager.[1]
Les pourcentages du TAL pour 2026
Le TAL publie chaque année les pourcentages qui servent au calcul de fixation de loyer. Pour les demandes dont l'avis de modification a été donné à compter du 1er janvier 2026 :[3]
| Composante | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Pourcentage de base pour le loyer | 4,5 % | 3,1 % |
| Partie du loyer relative aux services rattachés à la personne du locataire | 6 % | 6,7 % |
| Dépenses d'immobilisation | 5 % | 5 % |
Ces pourcentages sont des composantes d'un calcul propre à chaque immeuble et à chaque logement. Le TAL offre un outil de calcul pour faciliter une entente sur l'augmentation.[3]
5. Mettre fin au bail
Pour des raisons de santé
Vous pouvez mettre fin à votre bail à tout moment si vous déménagez dans une RPA ou un autre lieu d'hébergement qui offre les soins infirmiers ou l'assistance personnelle que votre état de santé exige. Il faut envoyer au propriétaire un avis écrit, une attestation d'admission et un certificat d'un professionnel autorisé (médecin, infirmière, travailleur social, etc.) :[1]
- bail de 12 mois ou plus : 2 mois avant le départ ;
- bail de moins de 12 mois ou à durée indéterminée : 1 mois avant le départ.
Ne pas renouveler
Pour quitter la résidence à la fin du bail, envoyez un avis écrit de non-renouvellement dans le même délai que celui de l'avis de modification (tableau ci-dessus). Si vous avez reçu un avis de modification, il suffit d'aviser par écrit que vous ne renouvelez pas.[1]
Au décès du locataire
Si le locataire habitait seul, le liquidateur ou un héritier a 6 mois après le décès pour envoyer un avis écrit ; le bail prend fin deux mois après l'envoi de cet avis.[1]
6. Fermeture ou changement de vocation
Une RPA qui veut cesser ses activités doit transmettre un plan de cessation des activités au moins neuf mois avant la date prévue, et donner aux locataires un préavis d'au moins six mois.[1][4] Si l'immeuble devient des logements ordinaires, le locateur doit offrir au locataire de conclure un nouveau bail sans interruption ; en cas d'éviction, il doit payer des frais raisonnables de déménagement et une indemnité d'un mois de loyer par année de location ininterrompue (entre 3 et 24 mois de loyer).[1]
Votre résidence ferme ? Suivez notre guide Ma RPA ferme : quoi faire.
7. Où obtenir de l'aide
- Tribunal administratif du logement : pour un désaccord sur le bail ; il offre aussi un service de conciliation.[4] Nous joindre.
- CAAP de votre région, sans frais : 1 877 767-2227. Il peut vous informer, vous assister et vous accompagner si votre plainte concerne votre bail ; ses services sont gratuits et confidentiels.[4]
- Problème avec la qualité des services : voir Porter plainte au sujet d'une RPA.
Sources
Pages consultées le 18 octobre 2026.
- Tribunal administratif du logement, « Bail avec une résidence privée pour aînés ».
- « Règlement sur la certification des résidences privées pour aînés », RLRQ, c. S-4.2, r. 0.01, art. 13.5, LégisQuébec.
- Tribunal administratif du logement, « Pourcentages applicables aux critères de fixation de loyer ».
- Gouvernement du Québec, « Résidences privées pour aînés », Québec.ca.
- Ministère des Finances du Québec, « Crédit d'impôt remboursable pour maintien à domicile des aînés », Dépenses fiscales 2025.
- Protecteur du citoyen, « Bail en résidence privée pour aînés : vos recours ».
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